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“세금 아끼려고 증여했는데, 오히려 더 나왔어요.”
최근 2주택 이상 보유한 분들이 자녀에게 증여를 고려하면서 예상치 못한 세금 폭탄을 맞는 사례가 늘고 있습니다.
증여세뿐 아니라 양도소득세, 취득세, 종합부동산세까지 복합적으로 작용하기 때문입니다.
이 글에서는 2주택자가 자녀나 배우자에게 증여할 때 절세하기 위한 핵심 포인트와 반드시 피해야 할 세무 리스크를 함께 정리해드립니다.
1. 증여세만 생각하면 절반만 본 겁니다
많은 분들이 “증여세율은 알고 있다”고 말씀하시지만, 실제 문제는 다른 데서 발생합니다.
증여세는 기본이고, 양도세, 취득세까지 총합해서 세금 구조를 보지 않으면 절세는 불가능합니다.
- 증여세: 수증자 기준, 10~50% 누진세율
- 취득세: 고가주택 증여 시 12%까지
- 양도세: 부담부증여 시 양도차익 과세
- 종부세: 증여로 세대 분리 시 유리할 수도 있음
2. 2주택자 증여 시 가장 많이 하는 실수 3가지
2주택자가 증여를 진행할 때 가장 흔한 실수 중 하나는 고가주택에 대한 취득세율을 간과하는 것입니다. 1가구 1주택자라 하더라도 공시가격이 3억 원을 초과하면 취득세율이 최대 12%까지 올라갈 수 있어, 자녀가 무주택자라 하더라도 예상보다 큰 세금 부담이 생길 수 있습니다.
또한 다주택자임에도 부담부 증여 시 중과세율을 고려하지 않는 경우도 많습니다. 양도소득세는 기본세율에 중과세가 적용되면 최고 75%까지 과세될 수 있어, 증여가 오히려 불리한 선택이 될 수 있습니다.
마지막으로 세대 분리 요건을 확인하지 않고 자녀에게 증여할 경우, 부모와 자녀가 같은 세대로 간주되어 주택 수가 줄지 않게 됩니다. 이로 인해 종부세 부과, 양도세 비과세 혜택 제한 등 불이익이 생길 수 있어 사전에 세대 분리 요건을 충족했는지 꼭 확인해야 합니다.
3. 절세 전략 ① 시기 조절이 가장 먼저입니다
자녀에게 주택을 증여할 때는 10년 이상 보유한 주택을 우선 증여하는 것이 유리합니다. 장기보유특별공제를 적용받아 부담부증여 시 양도차익과 양도세를 줄일 수 있기 때문입니다.
또한 해당 주택이 조정대상지역에 해당하는지 확인이 필요하며, 중과세 적용 시에는 매도나 임대 전환이 더 나은 선택일 수 있습니다.
마지막으로 자녀가 세대 분리된 상태인지도 반드시 확인해야 하며, 미혼 자녀의 경우에는 주민등록뿐 아니라 실제 거주 요건까지 충족되어야 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
4. 절세 전략 ② 분산 증여 활용
한 번에 모든 지분을 증여하기보다는, 10년 단위로 나눠 증여하면 증여재산공제(직계존비속 5천만 원)를 반복 적용할 수 있습니다.
- 자녀 2명에게 5천만 원씩 10년마다 증여
→ 누진세 구간 진입 막음
→ 추후 증여세 신고 간소화
단, 부동산처럼 등기 이전이 필요한 자산은 지분 증여 시 거래비용이 늘어날 수 있습니다.
5. 절세 전략 ③ 비과세 판정 기준 정확히 이해
증여 후 수증자가 해당 주택을 추후 매도할 경우, 비과세 조건은 증여 당시부터 다시 시작됩니다.
즉, 2주택자가 자녀에게 증여한 후 자녀가 1세대 1주택 비과세를 받으려면
➤ 10년 이상 보유 + 2년 이상 거주 요건을 다시 충족해야 합니다.
이 부분을 고려하지 않고 증여하면, 자녀가 추후 매도 시 양도세 전액 과세되는 불상사가 발생할 수 있습니다.
6. 증여는 전략적으로!
2주택자가 단순히 “자녀에게 넘기면 절세가 된다”고 생각하고 무계획적으로 증여를 실행할 경우, 오히려 세금 부담이 수천만 원 더 커질 수 있습니다. 증여세뿐 아니라 취득세와 양도소득세까지 합산하면, 예상보다 훨씬 큰 세금이 발생하는 구조이기 때문입니다.
따라서 증여를 결정하기 전에는 반드시 취득세, 증여세, 양도세의 총합을 먼저 시뮬레이션해보고, 증여 시점, 수증자의 세대 분리 여부, 보유 기간 등 각종 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
특히 다주택자이거나 고가주택을 보유 중이라면 세금이 중과될 수 있으므로, 실행 전 반드시 세무 전문가와 상담을 통해 시점과 방식에 대한 전략을 조율하는 것이 절세의 핵심입니다.