목차
세금 줄이는 핵심 포인트, 오피스텔은 주택일까 아닐까?
부동산 세금을 정리하다 보면 꼭 헷갈리는 항목이 하나 있습니다.
바로 ‘오피스텔은 주택으로 보느냐 마느냐’의 문제인데요.
오피스텔은 주거도 되고, 업무용도 되는 특수한 성격을 가진 부동산입니다.
그런데 이 오피스텔이 주택 수로 포함되느냐에 따라 1가구 1주택 비과세, 다주택자 중과, 종합부동산세 등
세금 계산이 완전히 달라질 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?
오늘은 2025년 기준으로 오피스텔이 주택 수에 포함되는 조건, 제외되는 조건, 실제 사례까지
쉽고 명확하게 정리해드립니다.
✅ 왜 오피스텔 주택수 제외를 고민할까?
많은 분들이 오피스텔을 구입하거나 보유하고 있는 상황에서
“이게 과연 주택 수에 들어가나?”라는 질문을 자주 하게 됩니다. 그 이유는 단 하나, 세금 때문입니다.
오피스텔이 주택 수로 잡히면?
- 1가구 1주택 비과세가 무산될 수 있습니다.
- 양도세 중과 대상이 될 수 있습니다.
- 종합부동산세 합산 과세가 될 수 있습니다.
그래서 '이 오피스텔이 주택이냐 아니냐'는 수천만 원의 세금을 가를 수 있는 민감한 기준이 됩니다.
✅ 오피스텔은 기본적으로 주택인가요?
정답부터 말씀드리면, 아닙니다.
오피스텔은 건축물대장상 ‘업무용’으로 분류됩니다.
하지만! 실제 사용하는 용도가 ‘주거’라면, 세법상 ‘주택’으로 간주될 수 있습니다.
즉, 형식보다 실질을 중시하는 과세 원칙이 적용된다는 거죠.
예를 들어 이런 경우는 주택 수에 포함됩니다
- 세입자가 거주하며 전입신고까지 완료
- 오피스텔 안에 냉장고, 세탁기, 침대, 가스레인지 등 생활설비가 완비됨
- 월세 계약서에 ‘거주용’으로 명시
→ 이런 경우라면 건물 용도와 상관없이 ‘실제 거주 중’이기 때문에 주택으로 포함됩니다.
✅ 반대로 주택 수에서 제외되려면?
오피스텔을 주택 수에서 빼고 싶다면 아래 조건을 만족해야 합니다.
🔍 오피스텔 주택 제외 요건
- 실제 주거용으로 사용하고 있지 않을 것 (사무실, 공실 등)
- 임대 시에도 업무용으로 계약할 것 (사업자등록, 업무용 명시)
- 현장 조사 시 업무용 증빙 가능할 것 (사무기기, 유선전화, 책상 등)
💡 단순히 건축물대장에 ‘업무용’이라도, 실제 거주 중이면 주택으로 간주될 수 있습니다.
✅ 국세청은 이런 기준으로 판단합니다
국세청은 실질 과세 원칙에 따라, 눈으로 보고 판단합니다.
- 오피스텔 내부에 세탁기, 침대, 전기밥솥이 있다 → 주거용
- 사무기기, 전화기, 복합기, 책상 등이 있다 → 업무용
즉, 현장 실태 + 계약서 + 사용 내역이 가장 중요합니다.
✅ 실제 사례로 보는 적용 방식
사례 1 – 업무용 사용으로 주택 수 제외
A씨는 강남역 인근 오피스텔을 직접 사무실로 사용 중입니다.
간판도 있고, 사무기기도 갖추어져 있습니다.
👉 이 경우에는 주택 수에 포함되지 않습니다.
사례 2 – 거주용 임대로 주택 수 포함
B씨는 같은 오피스텔을 임대 놓고, 세입자가 전입신고 후 생활 중입니다.
👉 이 경우에는 주택 수에 포함됩니다.
사례 3 – 공실 상태로 보유 중
C씨는 오피스텔을 공실 상태로 보유 중이며, 내부에는 사무용 책상만 놓여 있습니다.
👉 이 경우 주택 수 제외 가능하지만, 세무조사 대비 입증자료 준비 필요합니다.
✅ 꼭 기억하세요!
- 건축물대장만 믿지 마세요
- 실제 사용 용도가 가장 중요합니다
- 세입자 전입 여부, 내부 설비, 계약 형태까지 꼼꼼히 점검하세요
✅ 마무리하며
오피스텔이 주택 수에 포함되느냐, 제외되느냐는
양도세 중과, 종부세 부담, 1세대 1주택 비과세까지 영향을 미치는 중요한 요소입니다.
무심코 임대 놓은 오피스텔 하나가 다주택자로 만들어버릴 수도 있고,
반대로 꼼꼼한 증빙 덕분에 수천만 원의 세금을 아낄 수도 있죠.
지금 보유 중인 오피스텔이 있다면, 지금 이 순간 확인해보세요.
“나는 업무용으로 확실히 입증 가능한가?”