양도소득세는 다주택자에게 큰 부담이 될 수 있습니다. 하지만 1가구 2주택이라고 해도 특정 조건을 충족하면 한 채는 ‘제외 주택’으로 인정받아 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
이번 글에서는 2025년 기준으로 인정받을 수 있는 1가구 2주택 제외 주택의 범위와 조건, 실제 적용 시 유의사항을 정리했습니다.
1가구 2주택이란?
세법상 1가구 2주택이란, 세대가 2주택 이상을 소유하고 있는 경우를 말합니다. 이 경우 기본적으로 양도소득세 비과세를 받을 수 없지만, 아래와 같은 주택은 '주택 수에서 제외'될 수 있어 혜택을 받을 수 있습니다.
주택 수에서 제외되는 ‘제외 주택’ 유형
- 공동 상속받은 주택: 공동상속인들이 1채의 주택을 공동 명의로 상속받은 경우 1주택으로 보지 않음
- 농가주택: 읍·면 지역의 30㎡ 이하 농막 등은 주택 수에서 제외
- 미분양 처분 곤란 주택: 국가·지자체로부터 취득을 권유받은 공공주택 등 특수주택
- 폐가 상태 주택: 실제로 사람이 살지 않고 철거 예정인 주택
- 1세대 1주택자가 일시적 2주택이 된 경우: 일정 기간 내 기존 주택을 처분하면 비과세 유지
실제 제외 주택 인정 요건
단순히 해당 유형이라고 무조건 제외되는 것은 아닙니다. 국세청은 다음과 같은 세부 요건을 충족해야 제외 주택으로 인정합니다.
- 현황상 사용하지 않음(공가, 철거 예정 등)
- 상속주택의 경우 상속인 명의로 등기되어 있고 실거주하지 않음
- 지방 농막 또는 임시거처는 기준 면적 30㎡ 이하
- 이사로 인한 일시적 2주택의 경우 2년 내 기존주택 양도
반대로, 실제로 사람이 거주하고 있는 경우, 임대 수익이 발생하고 있다면 제외 주택으로 인정받기 어렵습니다.
자주 묻는 질문
Q. 부모님과 공동명의로 상속받은 시골집도 제외되나요?
A. 네, 실거주하지 않고 공동 상속받은 경우 대부분 제외 가능합니다.
Q. 폐가 상태인데도 재산세가 나오면 주택인가요?
A. 재산세와는 무관하게 실질 사용 여부가 더 중요하게 평가됩니다.
Q. 주택 수 제외 신청은 어떻게 하나요?
A. 양도소득세 신고 시 해당 주택의 실사용 여부를 증빙해 제출해야 하며, 필요 시 감정평가 또는 사진 첨부가 요구됩니다.
정리하며
1가구 2주택이라고 해서 무조건 양도세 비과세가 불가능한 것은 아닙니다. 법적으로 ‘주택 수에 포함되지 않는 주택’을 제대로 이해하고 준비하면, 불이익 없이 절세할 수 있습니다.
양도 전 반드시 세무전문가 상담을 통해 자신의 주택이 ‘제외 주택’으로 분류되는지 확인하시고, 증빙자료를 사전에 확보해두는 것이 중요합니다.