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1주택을 보유한 상태에서 새 집을 사서 이사를 가려고 하시나요?
1가구 1주택을 보유하고 있는 상태에서 이사 전근 등의 이유로 기존 주택을 팔기전에 이사갈 집을 구하게 된다면 일시적 1가구 2주택 상태가 됩니다.
일시적 2주택의 경우에는 처분기한 안에 집을 팔게되면 양도세와 취득세, 종합부동산세를 1주택과 똑같이 적용해줍니다. 법 개정으로 종전에 처분기한이 2년이었던 것이 3년으로 더 늘어나 조금 더 여유가 생기게 되었습니다.
1가구 1주택 양도세 비과세 요건
먼저 1가구 1주택일때 양도소득세 비과세 요건에 대해 알아보도록 하겠습니다. 1가구 1주택일때는 많은 분들이 양도세가 비과세일거라고 생각하시는데 실제 비과세 혜택을 받으려면 아래 4가지 조건을 만족하여야 합니다.
1세대 기준으로 1주택 보유해야하고 보유기간이 2년이상이어야 합니다. 앞의 두 조건이 만족하면서 부동산 양도가액이 12억 이하인 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
만약 1가구 1주택에 보유기간이 2년이상이지만 양도가액이 12억을 초과하는 경우에는 12억까지는 비과세가 되고 12억 초과분에 대해 양도세를 매기게 됩니다.
일시적 1가구 2주택 조건
이제 일시적 1가구 2주택 요건에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1가구 2주택인 경우 양도세가 중과되어 세금을 많이 내게 됩니다. 하지만 일시적 1가구 2주택 요건에 해당된다면 비과세 혜택을 받을 수 있게되어 다주택을 보유할 예정이 아니라면 꼭 해당 조건을 염두해두셔야 합니다.
A 주택을 취득하고 1년 후에 B 주택을 취득하여야 합니다.
A 주택을 2년 이상 보유한 상태여야 합니다.
B 주택 취득일로부터 3년 내에 A 주택을 팔아야 합니다.
예를든다면,
2024년 1월 1일 A 주택을 매입
2025년 1월 2일 B주택을 매입
2028년 1월 2일 안에 A 주택을 양도
단, A주택을 3년이내에 팔지 못하게되는 경우 취득세 8% 중과되고 양도세 비과세 혜택을 받지 못하게 됩니다.
이사나 전학, 전근등의 이유로 이사갈 집 매수를 고민하고 계신다면 위의 3가지 조건에 해당하는지 잘 확인하셔서 양도세 비과세 혜택을 받으실 수 있으면 좋겠습니다.
일시적 1가구 2주택 취득세
일시적으로 1가구 2주택인 경우 취득세를 신고할때, 일시적 1가구 2주택임을 알리면 취득세 혜택을 받을 수 있습니다. 이떄는 1주택으로 신고 하고, 취득세를 납부하게 됩니다. 추후 3년이내에 기존 주택을 처분하지 못하게 되면 2주택에 대한 세율 8%에 가산세까지 추징당하게 됩니다.
2주택자가 된 후 잔금을 치른 날로부터 3년 이내 먼저 구입한 주택을 처분하는 경우에 1주택과 같은 양도세 비과세 혜택을 받을 수가 있게됩니다.
기본적으로 비조정지역에서의 취득세는 취득시점에서 신고가액 혹은 신고표준액 대비하여 낮거나 혹은 없을 때를 과세표준으로 하여 6억원 이하에서 1%, 9억을 넘어선다면 3%가 적용됩니다.
조정대상지역에서 신규주택을 취득하게되면 다주택자 중과세를 적용하여 2주택 8%, 3주택 12%까지 적용됩니다.
일시적 1가구 2주택 양도세
일시적 1가구 2주택 양도세 특례를 받으려면 양도일에 기존 주택은 1가구 1주택 비과세 요건인 보유기간과 거주기간을 충족하여야 합니다.
종전 주택 취득 시점에서 조정대상지역이 아닌경우 기존주택은 2년만 보유하면 되고, 조정대상지역인 경우 2년 보유 + 2년 거주 요건이 함께 충족되어야 합니다.
1세대 1주택 양도세 비과세는 양도가약이 12억원까지 혜택을 볼 수 있으며 12억 초과하는 경우 초과분에 대해 80% 장기보유 특별공제 혜택도 적용받을 수 있게됩니다.
일시적 1가구 2주택 종부세
일시적 1가구 2주택자의 경우에 1주택자와 동일하게 종부세 12억원 기본공제와 고령자 및 장기보유 최대 80% 세액공제 혜택을 받을 수 있게됩니다. 소유자가 단독명의이거나 부부 공동 명의로 일시적 2주택자 특례를 적용가능합니다.
일시적 1가구 2주택 입주권 분양권
2021년 이후 입주권과 분양권은 주택수에 포함이 됩니다. 입주권과 분양권 자체가 주택은 아니므로 준공 후 취득일 기준으로 3년 이내 종전 주택을 처분할 경우 일시적 2주택으로 인정해줍니다.
2주택이 모두 입주권인 경우 비과세 적용이 불가능합니다. 입주권은 일시적 1가구 2주택 요건을 살펴보면, 종전 주택의 양도해야 되는 조건이 있는데 입주권은 주택이 아니므로 먼저 매도하는 주택은 과세 대상이됩니다.
재건축 재개발 기간 중 거주하기 위해 취득한 주택도 요건을 충족한 후 신규 주택 완공일로부터 3년 이내 처분하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.