상생임대 주택이란
착한 집주인, 재계약 시 임대료를 적게 올린 임대인에게 양도세 비과세해주는 정부 정책으로 상생임대주택의 정확한 명칭은 상생임대주택에 대한 1세대 1 주택의 특례입니다. 일정 조건 충족 시 1세대 1 주택 양도세 비과세를 적용하여 거주요건을 면제시켜 주는 특례 규정입니다. 상생 임대인 또는 상생임대주택으로 불리는데 해당 조건이 되어야만 거주 조건을 면제해 줍니다.
상생임대 주택은 조건이 까다롭지 않으며, 기존 계약된 건에 대해서도 상생임대주택이라는 임대차를 따로 작성하지 않아도 되므로 해당 조건에 부합이 된다면 혜택을 받을 수 있습니다.
🎯 핵심
상생임대주택이란, 직전 계약 대비 전월세를 5% 올린 집주인에게 양도세 비과세를 위한 실거주 요건 2년을 면제해 주는 제도로 집값 기준이 없어져 모든 주택에서 적용
상생임대 주택 조건
1세대 1 주택자가 조정지역내 주택을 보유하고 있을 때, 양도세 비과세를 받으려면 2년 보유 및 2년 거주 요건을 만족하여야 합니다. 소유 주택수와 상관 없이 양도하는 주택을 실제로 보유하는 기간과 거주하는기간으로 비과세 요건을 판단됩니다.
◼ 상생임대주택 조건
- 1세대 1주택
- 직전 임대차 계약서와 상생임대차 계약서상 임대인이 동일
- 임대차 계약체결일이 2021년 12월 20일~ 2024년 12월 31일 사이
- 직전 임대기간이 1년 6개월 이상이며 상생 임대기간 2년 이상인 경우
- 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않는 경우
상생임대주택이 되려면 임대인이 직전 계약과 상생임대 계약에서 동일인이 되어야 합니다. 단, 임대인의 지위를 승계한 경우는 상생임대주택이 되지 않으며, 다음 계약분이 처음 계약으로 인정됩니다.
🎯 핵심
임대료 5% 이내에서 인상을 준수하면 되며, 임대인은 동일하여야 하며 임차인은 달라도 됩니다.
직전 임대차 계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 되며 상생 임대차 계약에 따른 임대기간은 2년 이상이어야 합니다. 만약 계약 기간과 실제 임대기간이 다른 경우에는 실제 임대기간이 기준됩니다.
임대차 계약체결일은 계약서상 계약일이 아니라 계약금을 실제 입금받은 날로 이체내역 증빙이 필요합니다. 상생임대주택은 주택임대사업자처럼 별도의 표준임대차계약서가 요구되지 않습니다. 계약서상 상생임대대주택임을 명기해야 하는 조건이 따로 없으며 임대료 5% 인하 인상만 준수하면 됩니다.
추후 양도소득세 신고 시에 상생임대주택 조건을 확인할 수 있는 직전 임대차 계약서와 상생임대차 계약서 제출하면 됩니다.
상생임대차계약은 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 기간 중에 체결된 계약건에 한해 적용됩니다. 이 기간중에 계약금이 실제로 지급받아야 합니다.
다주택자의 상생임대주택
임대 시점에 다주택자로써 다른 주택은 양도하고 상생임대 주택만 남아있어서, 1세대 1 주택으로 상생임대주택 매도 시 양도소득세 비과세 2년 거주요건을 면제받을 수 있습니다.
임대기간의 조건은 있지만 연속해서 임대해야 하는 것은 아닙니다. 직전 임대차 계약 종료 후 연속해서 상생임대를 적용하지 않아도 됩니다. 임차인을 구하기 어려워 공백기가 있어도 됩니다.
임대료 5% 인상과 임대기간 조건에만 부합된다면 직전 임대차 계약 및 상생 임대차 계약 중간에 임대인이 거주하거나 공실 상태여도 상관이 없습니다.
갱신청구권 및 전월세전환
임차인이 갱신청구권을 사용하여서 재계약할 경우에 상생임대주택의 요건을 부합한다면 1세대 1 주택 양도소득세 거주요건에 대한 면제 혜택을 받을 수 있습니다.
상생임대주택으로 계약할 때 전세계약에서 월세로 전환 경우도 상생임대주택으로 적용이 가능합니다. 임대료 5% 이내 인상은 아래 임대료 인상률 계산기를 활용해 확인이 가능합니다.
산정률은 민간임대주택 특별법에 따라 연 10%와 기준금리 + 연 2% 중 낮은 비율로 계산하게 되며, 기준금리가 연 3%라면 전월세 전환율은 3% + 2% = 5% 가 됩니다.
상생임대주택 Q&A
