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집을 팔 때 가장 민감한 부분 중 하나가 바로 "양도소득세"입니다.
특히 1가구 1주택 소유자라면, 비과세 요건만 잘 맞추어도 수천만 원을 절세할 수 있는데요
2025년 기준으로 세법에 맞춰 1가구 1주택 비과세 조건을 확실하게 정리해드립니다.
비과세 기본 조건
1. 1가구 1주택 요건 충족
- 양도일 현재 세대가 국내에 1주택만 보유하고 있어야 합니다.
- 일시적 2주택, 상속주택 등은 예외 요건을 따로 충족해야 함
2. 보유 기간 요건
2024년 6월 29일 이후 양도분부터 2년 이상 보유하면 비과세 대상이 됩니다.
3. 거주 요건 (조정대상지역의 경우)
- 조정대상지역에서 취득한 경우, 2년 이상 실제 거주해야 비과세 가능합니다.
- 비조정대상지역은 보유 요건만 충족해도 비과세 가능
4. 양도가액 기준
- 12억 원 이하이면 전액 비과세
- 12억 원 초과분에 대해서만 양도세 과세
일시적 2주택자 비과세 특례
- 먼저 산 주택을 1년 이상 보유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우
- 신규 주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세 가능
예를 들어, A씨가 2021년 5월에 서울의 기존 주택을 취득한 후,
2023년 6월에 경기도 과천의 신규 아파트를 취득했다고 가정해보겠습니다.
👉 이 경우 A씨는 기존 주택을 2024년 6월까지 양도하면 비과세 요건을 충족하게 됩니다.
단, 두 주택 모두 1가구 1주택 요건을 만족해야 하며, 실거주 요건이 적용될 수 있으니 주의가 필요합니다.
장기보유특별공제 활용하기
장기보유특별공제는 양도차익에서 일정 부분을 공제해주는 제도로, 보유 및 거주 기간이 길수록 공제율이 올라가 실제 양도세 부담을 줄일 수 있습니다.
- 보유 기간 기준: 주택을 보유한 기간이 3년 이상일 경우, 보유 연수에 따라 매년 4%씩 공제율이 올라가며 최대 40%까지 공제가 가능합니다. 예를 들어, 10년 이상 보유하면 최대 한도인 40% 공제가 적용됩니다.
- 보유+거주 기준: 2023년부터는 거주 요건이 함께 충족될 경우 보유 공제와 거주 공제를 각각 최대 40%씩 적용하여, 합산 시 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 즉, 10년 이상 보유하면서 실제로 10년 이상 거주한 경우, 최대 80%의 공제율이 적용됩니다.
💡 단, 보유 또는 거주 기간이 부족한 경우에는 그에 따른 비율만큼만 공제가 적용되므로, 정확한 연수 계산이 중요합니다.
그 외 알아두면 좋은 특례
- 혼인으로 인한 2주택 비과세: 혼인 후 10년 이내 먼저 양도하는 경우 가능
- 상속주택: 일정 조건 만족 시 주택 수 제외
- 상생임대주택: 임대료 5% 이하 + 1년 이상 임대 시 거주 요건 면제
- 해외이주자: 출국 후 2년 이내 양도 시 보유·거주 요건 면제
실제 사례로 이해하는 비과세 적용
사례 1: 비조정지역에서 2년 이상 보유한 단독주택 매도
- 보유 기간 5년, 거주 요건 없음
- 양도가액: 6억 원 → 비과세 적용
사례 2: 조정지역 아파트 거주요건 충족 후 양도
- 보유 및 거주 기간 3년
- 양도가액: 11억 원 → 비과세 적용
사례 3: 양도가액 12억 초과 사례
- 보유 15년, 거주 5년
- 양도가액: 14억 원 → 초과 2억 원에 대해서만 과세
- 장기보유특별공제로 세금 부담 완화
마무리 정리
1가구 1주택 양도세 비과세 혜택은 정확한 요건만 지키면 꽤 큰 절세 효과를 볼 수 있는 제도입니다.
세법은 해마다 바뀌기 때문에 양도 전 반드시 최신 규정 확인 + 세무 전문가 상담을 병행하시는 것이 좋습니다.