상생임대인 조건 (주택)

상생임대인 제도란

상생임대인제도는 상생임대주택으로 함께 불리고 있습니다.

상생임대주택이란 직전 계약 대비 전월세를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도세 비과세와 장기보유특별공제를 받기 위한 실거주 2년 요건을 면제해 주는 제도입니다. 상생임대주택 제도는 전월세시장의 안정을 도모하기 위해 도입되었습니다.

상생임대주택 제도는 다음과 같은 조건을 충족해야 혜택을 받을 수 있게됩니다.

많은 분들이 전월세가 낀 주택을 매수하여 임대차를 승계하였을 때 상생임대주택이 되는지 궁금해하십니다. 이것은 불가능합니다.

상생임대주택의 핵심은 직전 임대차 계약과 다음 임대차 계약 당시의 집주인이 동일해야 된다는 것으로 계속적으로 임대인이 임대를 하고있는 상황에서 임대료가 5%이상 증가하지 않았다는 것을 보여주어야 하는 것입니다.

이때 임차인은 동일하지 않아도 됩니다. 새로운 임차인이 들어와도 상관이 없으며 직전 임대차 계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상이 되고 다음 임대기간이 2년 이상이면 됩니다.

이전에 2년 전월세를 놓았다가 새로운 임차인을 구해 2년 전월세를 놓을 때 상생임대주택으로 임대료가 동일~ 5% 이하로 인상하였다면 상생임대조건에 부합합니다.

또한 임대 시점에는 다주택자였지만 다른 주택을 매도하고 상생임대주택만 남아있는 상태에서 매도하게되면 비과세 2년 거주요건을 면제받을 수 있게됩니다.

예를들어, 아래와 같이 B주택을 매도하게 되면 실거주 요건을 만족하지 않아도 됩니다.

2019년 A 주택 매수

2020년 1월 B 주택을 매수하여 전월세 임대차 계약

2022년 1월 B 주택 전월세계약 갱신 또는 신규 계약 (전월세 보증금 인상률 5%이내)

2023년 A 주택 매도

2024년 2월 B 주택 매도 👉 양도세 비과세와 장기보유특별공제를 받기 위한 실거주 2년 요건을 면제

상생임대주택을 신청시 필요한 서류는 직전 임대차계약서와 상생임대차계약서입니다. 상생임대차계약서는 따로 법정 계약서가 존재하지는 않습니다. 또한 계약서에 상생임대주택이라는 것을 명시하지 않아도 됩니다.

직전 계약서와 다음 임대차 계약을 했을때 임대료가 5% 이하로 인상되었다는 것만 확인할 수 있으면 되니 상생임대차계약서라고 작성하지 않으셔도 됩니다. 계약당시에는 추가로 하실 것은 없습니다.

해당 서류(직전계약서와 2번째 계약서 각 1부)를 지참하고 관할 세무서에 방문하셔서 상생임대주택에 대한 특례적용신고서만 작성하여 제출을 하면 됩니다.

이렇게 하면 상생임대주택 신청이 완료됩니다. 신청 후에는 양도소득세 과세표준 신고기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서를 관할 세무서장에게 제출해야 합니다. 이 절차를 따르면 상생임대주택의 혜택을 받을 수 있습니다.

단, 상생임대차 계약은 2021년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일사이에 임대차계약이 체결된 건에 한해서 가능합니다.

상생임대주택을 신청할 때 아래의 사항들을 주의해야 하며 재개발, 재건축 등으로 인한 대체주택의 경우, 상생임대로 거주요건을 채울 수 없습니다.

직전 임대차계약과 상생 임대차계약의 임대인은 반드시 같아야 합니다. 그러나 임차인은 같지 않아도 됩니다.

임차인이 구해지지 않거나 임대인의 사정으로 인해 직전 계약과 다음 계약사이에 공백이 있어도 가능합니다.

주택을 취득한 후에 직전계약을 체결해야 합니다. 즉, 매매잔금을 치르지 않은 상태에서 미리 전세계약을 하는 경우는 상생임대의 직전계약에 해당하지 않습니다.

만약 임차인이 계약 기간을 채우지 못하고 중도 퇴거하는 경우, 재임대하면 중도 퇴거한 계약 기간과 재임대 계약 기간을 합산하여 계약 기간을 채울 수 있습니다. 단, 재임대 시 임대료는 종전 임대차계약보다 낮거나 같아야 합니다.